2021年5月27日，贝壳研究院发布了《2021新一线城市居住报告》(以下简称“报告”)。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。

继连续两年发布该类报告之后，今年贝壳研究院将城市范围扩充到35城，包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。

“她经济”崛起 一线城市的女性置业人群占比达到48.79%

受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁;而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。

在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，“她经济”崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。

报告研究发现，35个城市中，两居室成为主力交易户型。以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比较高。三居室成交户型百分占比紧随其后，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。

空间居住偏好方面，人们逐渐从“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进。有30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”“温馨有设计感的厨房”“能用于种植、休息的阳台”“能和朋友聚会的大客厅”。

买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。在贝壳研究院的此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感。一线城市不能接受长期租房不买房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

一线城市居住竞争力指数明显较高 深圳排名居首

贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，测算出了35个城市的居住竞争力指数。

分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市;从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，成渝(成都、重庆)和海峡西岸城市群(福州和厦门)则紧随其后。

具体到城市本身，深圳居住竞争力指数较高，明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，与20年排名一致;在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等;二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。

一线城市购房压力大 长沙居住负担最小

年轻人的焦虑受客观条件影响，也被主观意愿左右。贝壳研究院也通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出了全国114个城市的居住负担情况。

总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴，其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。居住负担最小的新一线城市为长沙。

百城中，房价收入比较高的城市包括深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州等。深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。而长沙的收入涨幅则跑赢了房价。

购房价格方面，一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市。一线城市购买房屋价格在300万元以上的占比为45.82%，而其他城市这一占比仅在20%左右。数据显示，80后仍是主力购房人群，体现在201万-600万元区间上，90后的主流价格区间主要集中在200万元以下。

哪里买房老乡多 深圳、珠海及东莞为典型的“移民”城市

贝壳研究院对交易量进行了百分统计，定义本地百分占比较低的城市为“移民城市”，同时进行标准化处理，计算出移民指数。

报告显示，深圳、珠海及东莞等粤港澳湾区城市成为典型的“移民”城市。报告分析认为，近年来，这些城市在人才友好政策的支持下，凭借着高经济体量、高薪酬的优势，不断吸引外来人口，特别是高学历人青年群体落户置业。

如果分析具体数据，结合城市发展特点和置业客户来源结构看，样本城市又可以划分为三种不同类型。

其一，都市圈核心城市占据绝对优势，对外地人口具有高能吸纳能力。尤其是深圳，深圳70%的成交房源被外地客户买走了。

其二，核心城市外溢，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围外扩，如杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市。其中，杭州购房人群中，省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到51%。

其三，省会光环效应显著，郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。以郑州为例，作为人口大省河南的省会，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.7%。

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