深圳楼市的蝴蝶效应有多大，从这次政策的传播热度就能够看得出来了。

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4月20日下午，深圳架空二手房指导价的消息传出后，市场热血沸腾，牵动着各方的神经。

(资料图片仅供参考)

当晚，乐有家上面的二手房，直接显示真实报价。然而没多久，又恢复了参考价。

现在一天时间过去，市场上有两种不同的声音。

媒体说，多家银行回应尚未接到正式通知，目前还是按指导价来办理按揭。

银行按揭员说，本次深圳二手房指导价政策调整为口头通知，没有正式发文，但已经在按新规执行。

哪个真哪个假，等首笔二手房贷款出来之后就知道了。

大家心里其实都清楚，深圳二手房指导价政策实施至今，已经名存实亡了，因为目前大部分房源都是接近指导价成交，有的甚至低于指导价。

作为首个发布二手房指导价的城市，深圳是执行得最严格，也是执行时间最长的。其他10多个跟进城市，要么早早就取消了，要么压根就没有实施，只是喊了个痛快。

深圳放开指导价，让房价回归市场，只是时间问题。

至于为什么官方的态度一直暧昧不明，这次消息传得那么快，到现在也没有出来否认，可能还是想低调行事。

看到一种说法，银行现在有两个口径，对媒体一律说消息是假的，对中介就说可以按成交价来操作。

上面怕枪打出头鸟，但从结果来看，部分业主已经开始坐不住了。

02

随着网传利好政策原地炸开花，市场上传来了业主连夜涨价的消息。

据中介端披露，在20日上午时，业主报价1800万，而到了下午5点多，就把价格上调至2000万，限本月成交。

短短6个小时，一涨就是200万。

网红盘华润城润府一期，部分房源的涨价幅度在100万左右。

比如一套89平的三房，售价2198万，一天直接涨了98万，单价24万多，高于历史成交价。

在诸葛找房平台上，也看到了不少24小时涨价房源。

甚至刷到一张热图，说要连夜涨价500万。

对于以上这种涨价现象，大家看个热闹就好了，没必要过于慌乱。

因为每一次利好政策出来，都会有业主对市场进行试探。挂牌价不等于最终成交价，价格挂得再高，也得买家接受。

03

如果放开指导价落实，真正对楼市的影响主要有三。

第一，成交量稳步复苏。

放开指导价后，最大的变化就是可以增加杠杆，从而降低购房者上车的首付门槛。

这两年，深圳楼市的成交量一落千丈，其实压制了不少购买需求，整体杠杆被放大，会盘活一些首付不太够，但月供压力没问题的群体。

第二，低于指导价的房子更难卖了。

原本一些区域的老破小和老破大，因为有指导价托底，凭借低于指导价成交的卖点来吸引买家。

指导价没了，底没了，意味着仅存的一个卖点也消失殆尽。

第三，高于指导价的好房子更贵了。

深圳湾、香蜜湖、后海、前海和宝中这些二手房，目前的成交价均高于指导价10%-20%左右。

尤其是豪宅这类产品，由于资源稀缺，没有房价天花板，未来只会更贵。

所以，对于好板块的优质盘，不要幻想它的房价继续大跌；对于平平无奇的房子，不要幻想它的房价有多坚挺。

如果你计划买核心片区的优质盘，可以考虑尽快入手，取消指导价尤其利好这类房子。

如果你计划买非核心区，原本就低于指导价的房子，可以等指导价取消后再入手，因为这类房子的价格可能还会下跌。

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